Fin de la valeur locative : préparer sereinement demain commence en 2026
Travaux, hypothèque, retraite : 3 décisions à prendre avant 2029
Propriétaire ? Les années fiscales 2026, 2027 et 2028 sont les trois dernières pour déduire vos travaux. Ensuite, c'est terminé.
Plus de revenu fictif à déclarer, plus d'impôt sur un loyer qu'on ne perçoit pas : pour beaucoup, la réforme est un soulagement. Mais elle a une contrepartie dont on parle moins. En supprimant la valeur locative, elle supprime aussi la plupart des déductions qui allaient avec.
Le calendrier : trois années fiscales encore sous l'ancien système
Pendant des années, les propriétaires ont organisé leurs finances autour de ces déductions : rembourser peu, rénover quand il le fallait, déduire. Ce modèle a désormais une date de fin, et les décisions qui en découlent se préparent maintenant, pas en 2029.
Le peuple suisse accepte la réforme de l'imposition du logement.
Rien ne change encore : valeur locative déclarée, frais d'entretien et intérêts hypothécaires déductibles.
Entrée en vigueur fixée par le Conseil fédéral. Les cantons adaptent leurs lois fiscales d'ici là.
| Élément | Jusqu'au 31.12.2028 | Dès le 1.1.2029 |
|---|---|---|
| Valeur locative (résidence principale et secondaire occupée par le propriétaire) | Imposée | Supprimée |
| Frais d'entretien et de rénovation | Déductibles | Plus déductibles |
| Intérêts hypothécaires | Déductibles | Plus déductibles, sauf exceptions |
| Travaux d'économie d'énergie | Déductibles | Selon le canton (possible jusqu'en 2050 au plus tard) |
| Monuments historiques | Déductibles | Toujours déductibles au niveau fédéral |
Deux exceptions pour les intérêts hypothécaires
- Primo-accédants : une déduction limitée reste possible pendant 10 ans. Elle atteint au maximum 10 000 CHF la première année pour un couple marié (5 000 CHF pour une personne seule), puis diminue chaque année.
- Biens loués à des tiers : les intérêts restent déductibles en proportion de la part de ces biens dans la fortune privée. Leurs frais d'entretien restent déductibles.
| Année d'acquisition | Couple marié | Personne seule |
|---|---|---|
| 1re année | 10 000 CHF | 5 000 CHF |
| 2e année | 9 000 CHF | 4 500 CHF |
| 5e année | 6 000 CHF | 3 000 CHF |
| 10e année | 1 000 CHF | 500 CHF |
| Dès la 11e année | 0 | 0 |
Résidences secondaires : les cantons pourront introduire un impôt foncier spécial. À surveiller selon votre canton.
Vos travaux
Une toiture à refaire, une façade, une chaudière qui fatigue, une salle de bains d'origine ? Dès 2029, ces dépenses ne réduiront plus votre revenu imposable. Réalisées et facturées d'ici fin 2028, elles restent déductibles.
Avancer ce qui est déjà prévu
L'idée n'est pas de rénover pour rénover, mais de ne pas repousser au-delà de 2028 des travaux que vous auriez faits de toute façon dans les prochaines années.
Étaler les gros chantiers
L'impôt sur le revenu est progressif : une grosse déduction sur une seule année rapporte souvent moins que la même somme répartie sur plusieurs années. Un chantier important peut être découpé en étapes, avec une facturation sur 2026, 2027 et 2028.
Pour 2026, il reste peu de temps. Selon le canton, c'est la date de la facture ou celle du paiement qui fixe l'année de déduction : à vérifier avec votre fiduciaire.
En PPE, penser au fonds de rénovation
Les versements au fonds de rénovation de la copropriété sont déductibles pendant la transition. Un versement plus important d'ici 2028 peut être intéressant, dans les limites prévues par le règlement de la PPE et admises par le fisc. Le sujet se discute en assemblée des copropriétaires : autant l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine.
Travaux énergétiques : vérifier la règle de votre canton
Pompe à chaleur, isolation, panneaux solaires : les cantons peuvent maintenir une déduction pour ces travaux au-delà de 2029, jusqu'en 2050 au plus tard. Tous n'ont pas encore arrêté leur position.
| Type de travaux | Recommandation |
|---|---|
| Entretien et rénovation (toiture, façade, peinture, installations) | Réaliser et facturer d'ici fin 2028, en étalant si possible |
| Travaux énergétiques, canton qui maintient la déduction | Pas d'urgence à les avancer |
| Travaux énergétiques, canton qui ne la maintient pas | Même logique que les autres travaux |
| Fonds de rénovation PPE | Renforcer les versements d'ici 2028, dans les limites admises |
Votre hypothèque
Pendant des années, le conseil était le même : ne remboursez pas, les intérêts se déduisent. Ce raisonnement reste valable jusqu'en 2028. Il perd l'essentiel de sa force dès 2029.
Le calcul jusqu'en 2028 : le coût réel de votre hypothèque
Tant que les intérêts sont déductibles, votre hypothèque vous coûte moins que son taux. Pour connaître ce coût réel, on retire l'économie d'impôt :
Coût réel = taux hypothécaire × (1 – taux marginal d'imposition)
| Par an | Jusqu'en 2028 | Dès 2029 |
|---|---|---|
| Intérêts payés | 1 800 CHF | 1 800 CHF |
| Impôt économisé | − 540 CHF | 0 CHF |
| Coût réel | 1 260 CHF (1,26 %) | 1 800 CHF (1,8 %) |
Taux marginal : commune, canton et Confédération. Si un placement vous rapporte plus de 1,26 % par an net d'impôt, garder la dette et placer l'argent reste théoriquement plus intéressant jusqu'en 2028. Théoriquement, car un placement comporte un risque que le remboursement n'a pas.
La bascule dès 2029
Les intérêts ne sont plus déductibles. Rembourser 100 000 CHF revient alors à obtenir un rendement de 1,8 %, garanti, sans risque et sans impôt. Peu de placements sûrs font mieux.
Ce que cela implique concrètement
- Aligner une des échéances. Si vous renouvelez une hypothèque à taux fixe, faites si possible coïncider son échéance avec fin 2028 ou début 2029. Vous pourrez alors amortir sans pénalité de sortie anticipée.
- Réévaluer l'amortissement indirect. La dette reste entière et l'argent s'accumule sur un 3e pilier nanti. Dès 2029, les intérêts de cette dette ne seront plus déductibles : le modèle perd une partie de son intérêt face à l'amortissement direct. Le versement au 3e pilier reste, lui, déductible.
- Ne pas tout amortir. L'argent remboursé est immobilisé dans le logement. Le récupérer supposera de réemprunter, ce que la banque n'accordera pas forcément, surtout après la retraite. Gardez une réserve de liquidités pour les imprévus.
Le bon niveau d'amortissement dépend de votre taux, de votre taux marginal d'imposition, de vos placements et de vos besoins de liquidités. Il se calcule, il ne se devine pas.
Si vous approchez de la retraite
C'est là que la question devient vraiment personnelle.
D'abord, une bonne nouvelle… pour la plupart
| Profil | Effet probable |
|---|---|
| Retraité peu endetté | Revenu imposable en baisse : la valeur locative pesait plus lourd que les déductions |
| Propriétaire encore fortement endetté | Peut y perdre : les intérêts ne sont plus déductibles |
| Propriétaire qui rénove beaucoup | Peut y perdre : les travaux ne sont plus déductibles |
Dans tous les cas, le calcul vaut la peine d'être fait.
Ensuite, une décision délicate
Au moment de la retraite, vous pourrez disposer d'un capital : votre avoir LPP, si vous choisissez le capital plutôt que la rente, et votre 3e pilier. Faut-il l'utiliser pour rembourser l'hypothèque ?
Les arguments pour
- Dès 2029, chaque franc remboursé économise des intérêts qui ne sont plus déductibles.
- Les charges fixes baissent au moment où le revenu baisse lui aussi.
- À la retraite, la banque réexamine souvent si l'hypothèque reste supportable avec vos nouveaux revenus. Une dette plus faible évite une mauvaise surprise.
Les arguments contre
- L'argent mis dans le logement n'est plus disponible : santé, aide aux enfants, voyages, imprévus.
- Choisir le capital LPP plutôt que la rente est une décision définitive, avec des conséquences fiscales et, surtout, pour le conjoint survivant.
- Le retrait en capital est imposé à part : étaler les retraits (LPP, comptes 3e pilier) sur plusieurs années peut réduire cet impôt, à condition de le planifier.
Il n'y a pas de réponse générale. Il y a votre situation : votre dette, votre caisse de pension, votre fiscalité, votre conjoint, vos projets.
En résumé
La fin de la valeur locative n'est ni une bonne ni une mauvaise nouvelle en soi. C'est un changement de règles, avec une fenêtre de trois années fiscales pour s'y préparer.
Ceux qui l'utilisent pourront planifier leurs travaux, ajuster leur dette et aborder la retraite avec des chiffres clairs. Les autres découvriront les effets en 2029.
À suivre dans cette série
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Chez Optifin65, nous faisons ce calcul avec vous, en toute indépendance : sans banque ni assureur derrière nous, et sans produit à vendre. Pour que 2029 soit une étape préparée, pas une surprise.
Nous contacterCette page communique des informations générales et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles cantonales d'application sont encore en cours d'adoption ; les chiffres cités sont des exemples. Optifin65 — conseil indépendant en prévoyance, Suisse romande.